CBRE: Hà Nội hết khan hiếm nhà nhưng giá không giảm

Một dãy tòa chung cư cũ sát đường Vành đai 3. Ảnh: Ngọc Thành

Dữ liệu của CBRE chỉ ra từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội đón nhận số lượng lớn chung cư mới mở bán. Riêng quý III, có hơn 8.200 căn hộ ra mắt thị trường, tương đương với quý trước đó. Số lượng căn đến từ 11 dự án, chủ yếu ở trong đại đô thị phía Tây và phía Đông thành phố.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới có thể đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung sơ cấp lớn nhất ghi nhận tại Thủ đô trong vòng 5 năm trở lại đây.

Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng cải thiện đáng kể về nguồn cung. Quý III, thị trường có hơn 3.200 căn mở bán, trong đó 80% đến từ khu đô thị tại Đông Anh mở bán lần đầu. Số lượng này vượt cả tổng nguồn cung mới trong cả năm ngoái. Lũy kế 9 tháng, có 3.500 căn mở bán mới, mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Bà An dự báo từ nay đến cuối năm, nguồn cung chung cư và nhà liền thổ sẽ có thêm gần 5.000 căn mở bán mới, chủ yếu đến dự án của Vinhomes, Sunshine Group và Nam Cường Group ở phía Tây và phía Đông thành phố. Tính cả năm nay, số lượng chung cư và nhà liền thổ mở bán mới dự kiến dồi dào nhất trong nhiều năm qua, lần lượt gần 30.000 căn và 5.000 căn.

"Năm 2024 sẽ chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua", chuyên gia CBRE nói.

Nguồn cung tăng đáng kể nhưng giá bán chưa có dấu hiệu chững lại, thậm chí tiếp tục leo thang. CBRE cho biết hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý đến từ phân khúc cao cấp có giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng 55-60 triệu đồng một m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán trong quý này với giá gần 200 triệu đồng một m2. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Tương tự, giá nhà liền thổ cũng leo thang đáng kể trong quý III, đạt 235 triệu đồng một m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm. Mặt bằng dự án mới neo cao cũng đẩy giá chuyển nhượng các dự án cũ tăng "ăn theo". Giá thứ cấp trung bình của nhà liền thổ đạt 167 triệu đồng một m2, tăng gần 7% theo năm.

Xu hướng trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ trong quý III. Trong đó, giá sơ cấp trung bình đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng một m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, với mức 41% theo năm, lên 51 triệu đồng một m2.

"Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư", Savills cho biết.

Lý giải diễn biến trên, bà Nguyễn Hoài An cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.

Giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực. Tổng căn hộ bán được trong quý III vượt 8.000 căn, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn gấp hai lần cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch nhà liền thổ cũng tăng gần gấp 5 lần so với quý trước bởi nguồn cung dồi dào hơn.

Tuy nhiên, giá bán liên tục leo thang ảnh hưởng mạnh mẽ đến tính lành mạnh và bền vững của thị trường khi phần đông người dân có nhu cầu ở thực lại không thể chi trả cho một căn nhà. Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, có đến 52% phản hồi cho biết chỉ đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

"Tình trạng hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến cho thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Propety cho biết.

Ngọc Diễm